ポイント！
　ファンド組成物件を処分しやすくする方法

信託不動産・直接移転売買

・売買契約 (1)
信託財産の処分としてAはBに信託不動産を売り渡し、BはAに代金を支払う。
但し、所有権はBの指定するものにAから直接移転する。

・売買契約 (2)
BはCにA所有の信託不動産を売り渡し、CはBに代金を支払う。
但し、所有権はAからCに直接移転する。

当該スキームのメリット

• 現物での売買＝宅建免許で仲介可能。受益権についての不安を解消。
• 一棟の収益物件を区分登記し、居住用区分建物として販売することで、利回りが低いため投資用としては高額で売れない物件でも、利回りから解放されることで高く売れる。 
   (例) 利回りは低いが、立地が良好な物件等
  
• 戸別に販売できるので、一社で全戸を仕入れ・販売するリスクを回避できる。
   (例) 投資用は△社、居住用は○社
  
• 居住用として販売することで、最終買主は各種の優遇措置を受けることができる。
    (1) 建物の不動産取得税の軽減措置
    (2) 建物の登録免許税の軽減措置（所有権移転2％→0.3％、抵当権設定0.4％→0.1％） 
    (3) 住宅ローン減税
  

「中間省略登記　直接移転売買」の契約書の特約条項などを記載した資料をダウンロードしていただけます。 フォームに必要事項をご記入の上、ページ下部のボタンをクリックして、次の画面に進んでください。

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（※）は必須項目になりますので、必ずご入力下さい。

準備中

「新・中間省略登記が図解でわかる本」

住宅新報社刊　
フクダリーガルコントラクツ＆サービシス代表司法書士福田龍介著

2010年４月発刊、2011年２月第３刷発行

発刊以来１年を経過した現在もアマゾンＴＯＰ３以内を継続中！！

なぜこの本が売れ続けているのか？

・新・中間省略登記（第三者のためにする契約）の開発者が自らまとめた教科書
・初歩から応用、書式まで隠すことなく情報を公開
・ 他に類書がない
・ニーズが極めて高い手法だが使いこなせる専門家が少ない
・この本があれば完璧に使いこなせるいわばバイブル的存在

>>新・中間省略登記が図解でわかる本目次

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※「新・中間省略登記」とは、一時的或いは形式的に不動産取引の当事者になる者について、通常課税される流通税（不動産取得税、登録免許税）合計約３〜４％を発生しない様にするために民法の「第三者のためにする契約」を利用する手法であり、2006年に政府の承認を受けたものである。

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必要書類

被相続人について（亡くなられた方）必要なもの

1.不動産登記簿謄本	各1通
2.固定資産評価証明書	各1通
3.登記済権利証（確認のため）	各1通

相続人と法定相続人

相続人と法定相続とは？

亡くなった方が法的に有効な遺言を残していれば、それに従って相続の手続きを進めますが、遺言が無い場合は民法の規定により相続人になれる人の範囲と順位及びその相続割合が定められています。これを法定相続人と法定相続分といいます。

第1順位　　配偶者　2分の1　　　子（直系卑属）2分の1 第2順位　　配偶者　3分の2　　　直系尊属　　　3分の1 第3順位　　配偶者　4分の3　　　兄弟姉妹　　　4分の1

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遺産分割協議

遺産分割協議とは？

遺産分割協議とは、相続人全員で、法定相続分に関係なく誰がどの財産をどのような割合で取得するのかを自由に決めることです。 遺産分割協議書はその真正を担保するため、相続人全員が実印で押印し、それぞれの印鑑証明書を添付します。

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遺言とは？

どんなことでも遺言で指定できるの？？

遺言で指定できる事項のことを遺言事項と言い次の4つに限定されます。

1.　相続に関すること   誰にどのくらいの割合で相続させるかを指定できます。民法の法定相続分を変更できます。 2.　遺産の処分に関すること   遺産を特定の相続人や法定相続人と関係ない第三者に贈ったり（遺贈）、公益法人などに、寄付できます。 3.　認知などの身分に関すること   遺言によって認知されれば、その子は相続人になれます。 4.　遺言の執行に関すること

正しい遺言を残すには

遺言は原則として「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」によってしなければなりません。

自筆証書遺言・・・	本人が自筆で書きます。ワープロ、タイプは無効です。日付および氏名を明記に記し、捺印します。このとき、訂正した個所の文字数の合計を遺言書の欄外に必ず書き込み捺印します。
公正証書遺言・・・	公証人と、証人二人以上の立ち会いとし、遺言者が口頭で述べた事柄を筆記していくものです。筆記が終わると、公証人が遺言者と証人に読み聞かせ、遺言者と証人が内容に間違いが無い事を承認し署名・押印します。これに公証人が署名・押印して完成となり、公証役場で保管します。
秘密証書遺言・・・	本人が署名、捺印をすればワープロやタイプで打ったものでも構いません。遺言書の内容は秘密にできますが、遺言が存在することを第三者に明らかにする必要があります。作成したら封印し、二名以上の証人と共に公証役場で遺言者本人が書いたものであることを確認してもらいます。

	1.　子供のいない夫婦の場合 2.　事業を特定の者に継がせたい場合 3.　法定相続人でない者に財産を与えたい場合 4.　相続人同士が不仲な場合 5.　相続人のいない場合 6.　内縁関係の場合 7.　事実上離婚している場合

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財産と負債の両方あって、どちらが多いかわからない時は・・・

※参考　裁判所ホームページ

http://www.courts.go.jp/saiban/syurui/kazi/kazi_06_14.html

相続の放棄

承継する財産が何もなく、あまりに債務の額が多い場合など、相続の放棄をすることによって、全ての財産（プラス・マイナス財産共）を相続しないことができます。この場合、相続人は相続権そのものを放棄することになり、放棄をした人は初めから相続人にならなかったものとみなされます。

〔相続の放棄の方法〕

〔相続の放棄の効果〕

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死亡した人に相続人がいなかったり、いるかどうか不明な場合は・・・

具体的な手続き

（1）下記の3回の公告等の手続きがなされます。

（2）これらの公告等と併行して相続財産の清算が行われ、相続人捜索の公告期間中に相続人が現れなかった時には相続人が不存在である事が確定します。

（3）その後に残余の相続財産があれば請求の申立のあった特別縁故者に財産分与の審判がなされる事になります。（民法958条の3）この場合に注意が必要なのは、あくまでも請求の申立をしない限り特別縁故者への財産分与はなされないという事と、この請求は3ヶ月以内にしなければならない事です。

従って、特別縁故者とされる、被相続人と生計を同じくしていた人や被相続人の療養看護に努めた人、その他被相続人と特別の縁故があった人などは相続人捜索の公告の期間満了後3ヶ月以内に請求の申立の手続きをとる必要があることを覚えておいて下さい。

ちなみに、生計を同じくしていた者とは、内縁の夫や妻、事実上の養子、同居人の継子、子の配偶者などで、療養看護に努めた者とは生計を同じくしてはいないが、被相続人の療養看護をした者を指します。 またこれらの手続きをなし、特別縁故者への財産分与後も共有物以外の残余財産があった場合には国庫に帰属することになります（民法959条）。

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登記申請はご自分でもすることができますが、煩雑な手続きや書類作成の細かいルールが多く、非常に面倒なものです。金融機関から書類を受け取る、法務局へ行って相談や調査をする、登記申請書や申請書に添付する書類を作成する、法務局へ登記を申請する、必要に応じて登記の訂正をする、法務局へ書類を受領に行く・・・。
興味本位でこれらの手続きをご自分でするのは、かかる時間や労力からすると考えものです。

私共フクダリーガルにお任せいただければ、お客様は金融機関から渡された書類をお持ちになるだけで、後の手続はすべてフクダリーガルが代理いたします。お見積は無料ですので、お気軽にご相談ください。20名の経験豊かなスタッフが懇切丁寧に対応させていただきます。

○抵当権登記手続きの流れ

（1） 登記手続報酬・・・15,000円【税込】（3物件まで。以降1物件毎に＋1,000円） （2） 登録免許税・・・1物件につき1000円 （3） 謄本取得費用・・・1通につき報酬1,000円【税込】＋印紙代1,000円 （4） 日当、交通通信費

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